Urbanismo a la carta. Por Alfredo Rodríguez

Urbanismo a la carta. Por Alfredo Rodríguez

Publicado en: Cambio 21, http://tiny.cc/kje8ew

URBANISMO A LA CARTA

En España, por “urbanismo a la carta” se entiende la actuación de ciertas autoridades locales y oficinas municipales encargadas del desarrollo de las ciudades, que modifican a gusto de las empresas inmobiliarias los usos del suelo, las alturas máximas, las normas, los procedimientos y plazos, establecidos en los Planos Reguladores. No hay “menú del día” para la construcción de mega proyectos: urbanizaciones, malls, torres, parques temáticos.

En el “urbanismo a la carta”, el actor central es la empresa inmobiliaria, ante la cual las autoridades locales sucumben y en el borde de la legalidad eliminan toda traba o regulación que no fuera del agrado del inversor. En Chile hay innumerables ejemplos. Recomiendo al respecto ver las decenas de casos denunciados a la Contraloría de la República por Patricio Herman de la Fundación Defendamos la Ciudad.

Un ejemplo reciente de este “urbanismo a la carta” es el centro comercial (mall) que se está construyendo en la ciudad de Castro, Chiloé. Este caso adquirió notoriedad por fotografías y caricaturas que aparecieron en los medios que muestran como el volumen de más de siete pisos altura del nuevo mall destruye el paisaje urbano de la ciudad, en particular afectando la importancia de la iglesia de San Francisco, declarada patrimonio de la humanidad por la UNESCO. La brutalidad de esta intervención urbana, y tal vez su lejanía, causaron una fuerte discusión sobre este proyecto que excedía las condiciones aprobadas en el permiso de construcción municipal. Como resultado, a diferencia de otros casos similares, la Dirección de Obras solicitó detener las obras en el Juzgado de Policía Local. Las autoridades locales acusaron a los críticos de atentar contra el desarrollo de Castro, de Chiloé, de centralistas que no querían el desarrollo de las provincias, y consultaron a los vecinos si estaban de acuerdo con un tener un mall en Castro.

El Colegio de Arquitectos de Chile intervino en el debate y presentó sus observaciones al Ministerio de Vivienda y Urbanismo. A fines del mes pasado el Ministro de Vivienda respondió a las críticas que el Colegio de Arquitectos le hiciera llegar. El Ministerio respondió al Colegio señalando que coincide con las preocupaciones expresadas pero que no puede actuar o intervenir al respecto. Señala que si bien está supervisando “que la obra en ejecución cumpla estrictamente con el permiso otorgado” y que la Dirección de Obras haya dado los pasos correctos al exigir su cumplimiento en el Juzgado de Policía Local, considera que esto no es una argumentación legal para detener las obras.

De acuerdo al Ministro no hay impedimento legal dado que el Plano Regulador vigente, por una parte, permite incluso una construcción de mayor envergadura en esa localización, y por tanto el propietario podría pedir la regulación del permiso inicial de construcción. Por otra, y pese a que el mall está situado en una zona patrimonial cercana a la iglesia de San Francisco, “sitio de patrimonio mundial”, el Plano Regulador de la ciudad de Castro no considera las categorías de usos del suelo “inmuebles o zonas de conservación histórica” o “zonas típicas o pintorescas” que hubieran permitido exigir condiciones de armonía de las nuevas edificaciones con las existentes. Y, argumenta el Minvu, como los planos reguladores son de facultad privativa de las Municipalidades, los gobiernos regional y central carecen de atribuciones para intervenir. Además, señala el Ministro, que este proyecto cuenta con el apoyo de los vecinos, ya que la consulta realizada por el Alcalde así lo definió.

En este caso de urbanismo a la carta, quiero destacar tres puntos:

i) El tortuoso proceso de aprobación de los permisos municipales. Primero se aprobó rápidamente el proyecto en 2 semanas, luego a lo largo de 2 años se modificaron y adaptaron las regulaciones de construcción y urbanísticas locales, acomodándolas a intereses particulares del proyecto.

ii) El supuesto de que el mall es el progreso y que genera empleo. El discurso de las autoridades locales respecto de la importancia del aporte de las nuevas obras para la comunidad local vis-à-vis las excesivas regulaciones que alejarían a los inversionistas su ciudad;

iii) La consulta no vinculante como mecanismo de legitimación de un falso dilema: mall o no  mall.

Permiso express y las modificaciones

El 20 de marzo de 2008, un grupo inmobiliario (Pasmar) presentó una solicitud de construcción de un proyecto en la cercanía del centro de la ciudad. En una aprobación express, en poco más de quince días, el 8 de abril, la Dirección de Obras Municipales otorgó el permiso de construcción.

Después las cosas fueron más lentas. Así transcurrieron algo más de dos años y medio, hasta que en diciembre de 2010 se inició la construcción. Entre la aprobación del permiso y el inicio de la construcción, varias cosas cambiaron:

i) El plano regulador de la ciudad, que “se preocupaba que la iglesia, que es patrimonio de la humanidad, se destacara como edificio principal… con normativa específica que protege su altura”, se modificó. Como resultado fue posible aprobar “el mall, que es un edificio de una densidad volumétrica monstruosa” como señala la presidenta del Colegio de Arquitectos de Castro.

ii) La superficie total del proyecto cambió: el permiso de construcción había aprobado un proyecto de poco más de24.000 metros cuadrados. La página web de la empresa inmobiliaria Pasmar señala que “todo el proyecto tendrá33.900 m²construidos, de los cuales17.315 m²serán comercializados y3.728 m²corresponderán al supermercado”.

iii) También cambió la altura del edificio. En el transcurso de la construcción, el edificio del mall creció: el permiso de construcción aprobó una altura máxima de cuatro pisos (10 metros); actualmente, según las fotografías, tiene al menos tres pisos más. El propietario de la empresa Pasmar, explicando su proyecto ante el Consejo Municipal de Castro, dijo que este “era uno de los desafíos más importantes de la empresa”, destacó que “la construcción no ha sido fácil” y que debieron “adecuarla en el camino”. Insistió en la necesidad de que el plan fuera aprobado en su totalidad y aseguró que los errores “serían subsanados”.

“¿Qué ha ocurrido aquí? ¿Quién promovió esto? ¿Quién regula esto? ¿Quién aprobó esto?, ¿Quién es el responsable de este error?” se preguntan los conocidos arquitectos de Castro, Edward Rojas y Eugenio Ortúzar, al señalar las discrepancias entre el proyecto aprobado y el que está en construcción. La respuesta es clara: las autoridades municipales.

Están a la vista los subterfugios legales. Por ejemplo, en el permiso de construcción se aprobaron 149 estacionamientos; por tanto, no se requiere un estudio de impacto sobre el sistema de transporte urbano, aun cuando la propaganda ofrece 300 estacionamientos. Otro subterfugio ha sido la compra o propuesta de arriendo de terrenos colindantes, algunos de estos de parientes de los concejales.

“Adecuar en el camino” parece ser el procedimiento estándar de las grandes intervenciones en nuestras ciudades. El mall de Castro es similar al caso de la torre Cencosud en Santiago, que se inició sin permisos municipales y que en el transcurso de su construcción fue aumentando la superficie total del proyecto; o al caso del Mall Puerto o “recuperación” de la Estación Puerto en Valparaíso, a lo largo de cuya construcción se fue ampliando la superficie aprobada y se agregaron pisos al proyecto original.

Mientras más pisos más trabajo para Castro

La empresa Pasmar y las autoridades municipales -al parecer con la excepción de un solo concejal- han instalado el discurso que asocia el mall con progreso, con generación de empleo, y de mejores servicios para la ciudad. Es cierto que la ciudad de Castro está aislada, que para acceder a muchos de los servicios y entretenciones urbanas sus habitantes tienen que viajar hasta Puerto Montt.

El punto que no se coloca en la discusión es lo que Javier Ruiz Tagle llama “la falacia de la creación de empleo”. Frente a lo que señala Pablo Allard en una entrevista (“Nadie niega los beneficios de un mall en términos de empleo y comercio”), o a lo dicho por el alcalde de Castro (“Nadie está en contra del mall”), el punto de vista de Ruiz Tagle es diferente: llama a prestar atención a los numerosos estudios que comprueban el impacto negativo que los centros comerciales tienen sobre las actividades minoristas que están en su radio de influencia: reducción del empleo, de las ganancias y del número de establecimientos. De acuerdo con este argumento, los empleos nuevos pueden ser inferiores a los destruidos, y además la actividad económica se concentra.

La solución no es tan simple como propone algún concejal de Castro, que dice: “Abrir las puertas de la comuna al mundo privado es abrir las puertas al desarrollo”. En el caso del mall de Castro, el tema en discusión no se reduce a un problema patrimonial, urbanístico, sino que remite a una opción respecto a un modelo de desarrollo urbano, respecto a los conflictos que existen entre las escalas de operación de las empresas grandes y de las pymes, problemas y contradicciones también presentes en las propuestas de la reconstrucción27F. Pero esta discusión no está planteada en el Concejo Municipal. Obviamente, las autoridades municipales quieren que el mall se construya: “No importa si el mall tiene siete pisos o diez, porque mientras más pisos, más trabajo para Castro”.

Falso dilema

El Municipio y el Minvu tienen las atribuciones legales para hacer cumplir las condiciones de construcción aprobadas en el permiso municipal y proceder a la paralización de la obra y la demolición de la superficie no aprobada. Pero, como no tienen poder para imponer la solución institucional, han optado por la realización de una consulta a los habitantes de la ciudad, colocando un dilema falso que la comunidad decida: los que están a favor del mall y los que están en contra del mall.

Es un dilema falso porque se consulta a la ciudadanía sobre un hecho consumado. Además el punto no es lo uno o lo otro, Evidentemente los habitantes de Castro quieren servicios urbanos, quieren mejor conectividad, quieren estar integrados al país. La solución podría haber sido otra que se hubiera adaptado al paisaje local, que hubiera incorporado el rico patrimonio arquitectónico de Chiloé. Nada de eso forma parte del menú del urbanismo a la carta aplicado, para que perder tiempo en minucias, es el inversor inmobiliario que trae el progreso quién sabe lo que le conviene a la ciudad.

Hoy en el paisaje urbano de Castro la iglesia de San Francisco ha sido reemplazada por el edificio del mall, y muy luego, alguna de las autoridades locales sugerirá cubrirlo con tejuelas de alerce y proponerlo como patrimonio de la humanidad.

 

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